12/04/2022
Vin Group và Cam Lâm – Bãi Dài
Có lẽ thông tin Vin sẽ đầu tư vào Cam Lâm là một trong những thông tin quan trọng và nổi bật nhất đối với khu vực Bãi Dài, Cam Lâm trong 4 năm vừa qua. Và nếu điều này thành hiện thực thì đây sẽ còn là thông tin quan trọng nhất đối với khu vực này trong cả chục năm nữa. Vì sao?
Giả sử mình đặt ngược lại câu hỏi:
Nếu Vin không vào Cam Lâm thì khu vực này sẽ ra sao? Bãi Dài sẽ ra sao?
Đầu tiên là nếu Vin không vào, thì giá sẽ ntn? Mình tin rằng ngay lập tức giá sẽ giảm 3-6 giá. Tương đương từ 10-20% trong ngắn hạn, sau đấy sẽ đi ngang và trầm lắng kéo dài khoảng 1-2 năm. Trong khoảng thời gian 1-2 năm này, với đà phục hồi du lịch cùng số lượng các căn nhà mới mọc lên tại Goldenbay, các resort mới đi vào hoạt động, các dịch vụ xung quanh đầy đủ hơn…. thì giá sẽ bắt đầu tăng lại và sẽ quay trở lại mức giá ngày hôm nay hoặc cao hơn. Vì với mức giá này, thì Goldenbay vẫn thấp hơn nhiều khu vực khác có cùng vị trí gần biển tại Nha Trang hay Đà Nẵng.
Nếu Vin không đầu tư, mình nghĩ khu vực này sẽ vẫn phát triển, nhưng sẽ phát triển với tốc độ chậm hơn nhiều. Bãi Dài mỗi năm sẽ có 1-2 cái resort sát biển khai trương, vài năm sẽ có một khu phân lô bán nền bên này đường mở bán, giá đất mỗi năm tăng tầm 15%- 20%. Đầu tư đất ở Bãi Dài sẽ vẫn an toàn nhưng sẽ khó có kiểu tăng gấp đôi 1 năm được. Không có Vin thì sớm muộn cũng sẽ có một tập đoàn nào đó vào. Nhưng để gây được hiệu ứng như Vin thì sẽ khó bằng.
Vậy khả năng Vin vào là cao hay thấp?
Với những thông tin đang có: Nghị quyết của Bộ Chính Trị, việc Thủ tướng vào khảo sát cùng với 5 bộ trưởng và anh Vượng, quy hoạch sử dụng đất của Cam Lâm…. Thì mình tin rằng khả năng Vin không vào thấp hơn nhiều việc Vin vào.
Chúng ta cần biết rằng, Bộ Chính Trị là cơ quan quyền lực nhất ở Việt Nam, nơi tập trung tất cả các lãnh đạo cao nhất của đất nước. Chỉ quyết những gì cực kỳ quan trọng. Việc một nghị quyết được đưa ra thì gần như chắc chắn đất nước sẽ làm mọi cái để thực hiện. Việc quyết để Cam Lâm trở thành đô thị sân bay hiện đại đẳng cấp quốc tế thì sẽ cần có phương tiện, nguồn lực và người có khả năng để thực hiện. Nếu không có những cái đấy thì Thủ Tướng cũng sẽ là người chịu trách nhiệm về việc thực hiện việc này. Vậy trong hoàn cảnh hiện tại, tập đoàn nào là người có khả năng hiện thực hoá nhiệm vụ này ngoài Vin. Chắc chẳng còn ai đúng không?
Không phải tự nhiên mà Thủ Tướng đi cùng 5 bộ trưởng vào trong Cam Lâm nghe anh Vượng trình bầy về dự án. Việc này chắc chắn không phải để thổi giá đất cho các cụ lướt. Anh Vượng cũng chỉ mới xuất hiện trên truyền thông cho đúng 2 dự án là Vinfast và Cam Lâm. Nên chúng ta cũng cần hiểu mức độ quan trọng của dự án này là ntn!
Chính vì vậy, mình nghĩ không nên bàn đến việc Vin có vào không? Mà là Vin sẽ làm đến đâu, quy mô của dự án là như thế nào? Còn nếu có rủi ro, thì chỉ là Vin vào có đúng dự kiến tháng 6/2023 hay phải lùi lại một thời gian mà thôi.
Vậy Vin sẽ thay đổi gì và sẽ lấy đến đâu?
Đầu tiên chúng ta phải nhìn những dự án mà Vin đã làm. Tất cả đều rất quy mô: Nếu không có sông, họ sẽ đào sông, không có biển họ làm bãi biển nhân tạo…. Vin luôn gắn với mặt nước.
Vin cũng luôn hoàn thiện toàn bộ dự án, không có dự án nào là phân lô bán nền hết. Tất cả đều xây dựng hoàn thiện hạ tầng (đường xá, trường học, bệnh viện, vui chơi công cộng, trung tâm giải trí, mua sắm…..) để người mua về là ở được luôn. Ai cũng biết làm được thế này thì giá nhà của Vin bán sẽ đắt hơn những dự án khác, vì vốn ban đầu bỏ ra đầu tư nhiều. Xây những cái như trường học, bệnh viện, trung tâm giải trí và siêu thị lúc đầu làm gì có lãi đúng không? Nên chỉ những chủ đầu tư đủ tiềm lực mới có thể làm được như thế này. Cái Bãi Dài đang thiếu là dịch vụ, nếu không có một cđt có khả năng hoàn thiện hạ tầng dịch vụ ở đây, thì Bãi Dài trong vài năm tới vẫn chủ yếu là thủ phủ của Resort là chính.
Không những Vin có khả năng hoàn thiện toàn bộ hạ tầng và dịch vụ khép kín, mà họ còn có một hệ sinh thái rất lớn, hệ sinh thái này đem đến một lượng khách hàng vô cùng tiềm năng cho khu vực Cam Lâm nếu như Vin đầu tư vào đây.
Vậy Vin sẽ lấy đến đâu?
Câu hỏi này chắc giờ đang nóng hơn cả giá đất sẽ tăng đến đâu nhỉ!
Chúng ta nhìn vào quy hoạch dự án dự kiến của Vin trình chính phủ. Chúng ta thấy một tham vọng vượt sức tưởng tượng của nhiều người. Kiểu như đập đi xây lại cả một thành phố ấy. Với một số người thì cái đầm Thuỷ Triều kia là đã to lắm rồi, thì giờ đây Vin đưa ra một kế hoạch mở rộng cả cái đầm đấy vượt qua khỏi quốc lộ 1. Điều chỉnh toàn bộ quốc lộ 1, nắn nó lên sát cao tốc Bắc Nam, quốc lộ 1 hiện hữu bỗng trở thành đường nội khu. Dự án này cũng mở rộng vượt qua cao tốc BN luôn. Lúc này nhìn đầm Thuỷ Triều bỗng trở nên bé tẹo trong tổng thể cả dự án. Chính vì tham vọng dự án như thế này, mà tất cả đất dân bây giờ bỗng trở nên rủi ro hơn khi đầu tư, chúng ta không biết liệu mua đất bên ngoài thì có nằm trong dự án của Vin hay không? Tất nhiên sẽ được đền bù, nhưng với những người mua cách đây mấy năm thì còn ok với tiền đền bù. Còn các cụ nhảy vào mua lúc này thì không biết nó có bù được cái giá mình mua không? Rồi còn mất thời gian, lỡ việc của mình. Chính vì vậy dòng tiền mới đổ dồn vào Goldenbay trong thời gian qua. Sau khi trao đổi với một số anh bên Hưng Thịnh thì mọi người rất tự tin là GB1 cũng như 602 đều nằm ngoài dự án của Vin. Cái bản đồ mà chúng ta nhìn Vin vẽ, nó sẽ không phải là bản cuối cùng. Từ giờ đến lúc chốt thì sẽ còn nhiều phương án được đưa ra. Chúng ta không biết bản nào là thật, bản nào là ảo. Nên thôi chọn cái gì an toàn nhất để làm lúc này vẫn hơn. Nhất là đầu tư to tiền.
Dựa vào cái bản đồ dự kiến của Vin. Chúng ta thấy thấp thoáng bóng dáng của những dự án như khu siêu biệt thự cành cọ ở Dubai. Để đáp ứng tham vọng cho dự án này, Vin đưa kế hoạch đào 1 con kênh đi xuyên qua đường Nguyễn Tất Thành để tầu du lịch đi qua. Vị trí con kênh này nằm song song con đường phía trước cửa resort Annam. Có chiều rộng tầm 350m, và dài khoảng 2km. Nếu nhìn vào con kênh này, nhiều người sẽ nói nó là vô lý. Mình cũng nghĩ mãi về điều này. Nhưng nay mình lại thấy nó có lý như sau:
Có lý 1: Đầm Thuỷ Triều chỉ có thể được khai thác hết tiềm năng nếu cho tầu thuyền du lịch đi vào, và khai thác du lịch mặt nước đầm.
Có lý 2: Nếu không khai thác được cái đầm Thuỷ Triều. Các dự án của Vin sẽ không đẳng cấp quốc tế được, không quá đặc biệt so với những dự án khác trong nước, chứ chưa sánh với khu vực ĐNA. Và các sản phẩm Vin bán ra sẽ không đạt mức giá tối ưu được. Giá 1 căn biệt thự lưng tựa núi, mặt hướng ra biển và đầm, có bến cho du thuyền đậu bên dưới sẽ là bao nhiêu? Chưa kể đến một loạt các dịch vụ vui chơi giải trí, khách sạn….đều cần phải có lối đi cho thuyền vào thì mới đạt được đẳng cấp quốc tế ở đây.
Có lý 3: Để tầu thuyền du lịch đi vào trong đầm, đến tận chân núi Cù Hin thì chỉ có 1 lối đi hiện hữu là qua cầu Long Hồ sát khu vực vùng 4 hải quân. Mà khu vực này là khu vực neo đậu của tàu ngầm, tầu chiến, một trong những vùng cảng nước sâu quan trọng nhất của Việt Nam. Nên việc để tầu thuyền du lịch đi qua đây là điều vô lý. Bên quân đội chắc chắn sẽ phản đối.
Chính vì vậy, việc đào con kênh kia sẽ hoá giải mọi khúc mắc của dự án này. Tạo ra một lối đi đường thuỷ đẹp cho dự án, và an toàn về mặt an ninh quốc phòng.
Mặc dù đầm Thuỷ Triều đẹp, nhưng nó vẫn chưa đủ sâu và rộng cho tầu du lịch vào, vậy Vin đưa kế hoạch nạo vét và mở rộng đầm. Việc nạo vét này cũng giải quyết luôn nhu cầu cát để san lấp mặt bằng dự án Cần Giờ của Vin. Một mũi tên trúng 2 đích. Cát ở Bãi Dài tốt và có giá như vàng ấy. Với 2 dự án nạo vét và làm kênh đi qua đường NTT, thì chi phí cho dự án này sẽ là cực lớn. Mình có cảm giác là sau Vinfast thì anh Vượng đang chơi một cú tất tay về BĐS ở Cam Lâm. Mà giá thành sản phẩm bán ra thì sẽ = chi phí đầu tư ban đầu + lãi đúng không ạ? Nếu chi phí đầu tư ban đầu của Vin lớn như vậy, thì các bạn dự đoán giá bán bđs của Vin sẽ là bao nhiêu trong tương lai?
Nên nhớ, những bđs của Vin ở khu vực biển khác, nơi mà Vin phải bỏ rất ít chi phí cải tạo hiện trạng hạ tầng thì cũng không dưới 100tr/1m2. Mà những nơi đó có vị trí thua xa Cam Lâm (cách xa sân bay, hoặc không có đường bộ kết nối: Phú Quốc, Quảng Ninh…). Giả sử giá bán 1 căn nhà biệt thự trong khu của Vin có giá 120tr/1m2 đi (mình không nghĩ nó có giá thấp như vậy), thì giá của Goldenbay sẽ là bao nhiêu? Cứ cho là Goldenbay sẽ có giá rẻ hơn của Vin thì các bạn sẽ định giá nó bao nhiêu? Chưa kể, vị trí của GB1 là độc nhất, là đẹp nhất: Sát biển nhất. Mọi dự án trong đầm Thuỷ Triều dù đẹp và đắt đến mấy thì về sau vẫn phải đi qua GB1. Mọi con đường rồi cuối cùng cũng phải đổ ra biển, vì nói gì thì nói, đến Bãi Dài chả lẽ vào đầm chơi chứ không ra biển chơi ????
Trước mắt, với những thông tin ít ỏi mà mình có thì mình mới chỉ có thể phân tích đến đây. Giá sắp tới có thể đi ngang hay tăng chậm, đó sẽ là cơ hội cho những nhà đầu tư chưa mua được đất ở Goldenbay. Mình vẫn có niềm tin rằng chúng ta mới chỉ đứng ở lưng chừng một con sóng lớn mà thôi. Mỗi một thông tin mới được đưa ra, mỗi một dự án được công bố thêm sẽ là một phép cộng cho Cam Lâm, và có thể là phép nhân với những nđt tại Goldenbay. Chúng ta cùng chờ xem. Đầu tư cần kiên nhẫn, nhất là đầu tư đất! Với mình, giờ mình không quá quan tâm đến giá nữa, cái mình quan tâm là tương lai của Bãi Dài trong 5 năm tới sẽ thay đổi như thế nào!
