08/11/2024
Vòng Đời Của Bất Động Sản Đầu Cơ: Hiểu Để Tránh "Đu Đỉnh"
Một vòng đời của bất động sản đầu cơ thường trải qua các giai đoạn sau:
👉Giai đoạn 1: Chưa có quy hoạch, dự án
Đây là thời kỳ vùng quê vẫn còn yên bình, chưa có bất kỳ thông tin về quy hoạch hay dự án phát triển nào.
👉Giai đoạn 2: Xuất hiện thông tin từ vĩ mô
Các yếu tố vĩ mô như định hướng phát triển của quốc gia, vùng, tỉnh bắt đầu tác động. Ví dụ: Giai đoạn 2014-2018, chủ trương "Du lịch là kinh tế mũi nhọn" đã thúc đẩy sự bùng nổ bất động sản du lịch.
👉Giai đoạn 3: Dự kiến quy hoạch phân khu, quy hoạch tỉnh, huyện
Các kế hoạch quy hoạch được dự kiến, như dự án quy hoạch sân bay, phân khu Sông Hồng. Thông tin này thường được quyết định bởi các lãnh đạo, tạo cơ hội cho những người trong nội bộ mua đất sớm.
👉Giai đoạn 4: Thông tin quy hoạch được truyền trong nội bộ
Thông tin quy hoạch bắt đầu lan truyền trong nội bộ các sở ban ngành và các tập đoàn lớn. Những nhà đầu tư lớn, quen biết với quan chức, sẽ mua đất đón đầu ở giai đoạn này.
👉Giai đoạn 5: Thông tin rò rỉ ra ngoài
Một số thông tin bắt đầu rò rỉ ra ngoài, những người nhạy bén, biết phân tích thị trường sẽ bắt đầu mua đất ở đây.
👉Giai đoạn 6: Công bố dự án
Dự án được công bố rộng rãi trên báo chí, truyền thông. Đa số người dân mới biết và bắt đầu tìm hiểu, mua đất. Lúc này, những nhà đầu tư lớn đã chuẩn bị sẵn để bán ra.
👉Giai đoạn 7: Bơm thổi từ đội ngũ sales
Các công ty bất động sản và đội ngũ sales bắt đầu quảng bá, chào bán mạnh mẽ. Sự quan tâm và dòng tiền đổ vào tăng lên nhanh chóng, các nhà đầu tư lướt sóng cũng bắt đầu tham gia.
👉Giai đoạn 8: Nhà đầu tư lớn rút lui
Khi các lãnh đạo và nhà đầu tư lớn bán ra hết, nhiều người mua vào ở giai đoạn này sẽ gặp rủi ro "đu đỉnh".
Ngoài ra, không phải bất kỳ dự án nào cũng hoàn thành đủ 8 bước này. Một số dự án có thể bị đình trệ, hủy bỏ hoặc gặp các lý do khác khiến quá trình phát triển
👉Giai đoạn 9 : Các nhà đầu tư vào cuối của chu kỳ 1 sẽ chờ đợi thị trường đi ngang hoặc tụt giá
Thời gian thị trường đi ngang hay tang nhe phụ thuộc vào :
1- tình hình tài chính - các chính sách vĩ mô về tài chính- chứng khoán - bất động sản
2- Độ phủ dân cư và các tiện ích đi kèm
3- Giá trị khai thác dòng tiền
Với 25 năm kinh nghiệm đầu tư !đamhs giá của tôi là hoàn toàn dựa vào thực tế nghien cuu thị trường trong thời gian qua
